Ursachen der Gesetzesergänzung von § 17 des BeurkG aus dem Jahre 2002

Hintergrund zur Gesetzesergänzung von § 17 BeurkG war unter anderem eine im Jahre 2002 vom BMJ (Bundesministerium für Justiz) durchgeführte Befragung immobiliengeschädigter Verbraucher, in der eine ausgeprägte Unzufriedenheit mit der notariellen Betreuung zum Ausdruck kam. Es entstanden massive Vorwürfe gegen gewisse Beurkundungspraktiken einiger Notare bei Immobilienverträgen, bei denen es häufig zu übereilten Geschäftsabschlüssen für den Immobilienerwerber kam und dieser, wie sich später herausstellte, eine Schrottimmobilie erworben hatte.

	Anhörung von Geschädigten

Häufig stand der Vertriebsgesellschaft ein so genannter „Mitternachtsnotar“ zur Seite, der bereitwillig war, dem überrumpelten Verbraucher hastig einen Vertragsentwurf vorzulesen und diesen schnell unterschreiben zu lassen. In solchen Fällen waren die Beurkundungstermine häufig schon vor der Gewinnung eines potenziellen Kapitalanlegers und Vertragspartners vereinbart, da mit dem Spruch „das Angebot gilt nur noch heute“ eine schnelle Entscheidung des Verbrauchers angepeilt wurde.

So wurden Laien häufig, ohne sich vorher mit dem Vertrag befasst zu haben, mit der Kaufurkunde in den Händen regelrecht überfahren und waren durch den Vertragsschluss nun an den Vertrag gebunden. In diesen Fällen stellte sich häufig heraus, dass Notare und Vermittler gemeinsame Sache machten, da den Notaren aufgrund der Vielzahl von Vertragsabschlüssen höhere Honorare winkten.

Dieser Umstand war der Bundesnotarkammer (BNotK) schon in den neunziger Jahren bekannt, hinsichtlich dessen im Jahre 1998 § 17 Abs. 2 a Satz 1 BeurkG erlassen wurde, um die Amtspflicht des Notars zur sachgerechten Gestaltung des Beurkundungsverfahrens zu normieren.

Auf die oben genannten und weiteren Missstände derartiger notarieller Praktiken weist auch ein, im Heft Nr. 6 der Zeitschrift „FINANZtest“ von 2002, veröffentlichter Artikel mit der Überschrift „Reinfall mit Siegel“ hin. Hier wurde für eine Gesetzesänderung plädiert, nach der Notare ihrer Pflicht nachgehen sollten, während des Beurkundungsverfahrens, dem eigentlichen Käufer der Immobilie die rechtliche Tragweite des Rechtsgeschäfts zu erklären, diesen vor Übereilungen zu warnen und im Zweifel zu fragen, ob er die Immobilie besichtigt hat.

Zunächst plante das Bundesministerium für Justiz (BMJ) zu diesem Thema eine Verordnungsermächtigung im EGBGB, nach der dem BMJ ermöglicht werden sollte, u.a. zu bestimmen, wie die Information des Verbrauchers über die wesentlichen Inhalte eines Verbrauchervertrags sichergestellt werden sollten. Es wurde erwogen, mehr den Unternehmer selbst als den Notar in die Verantwortung zu nehmen und ihm die Pflicht zur Information des Verbrauchers aufzuerlegen. Da aber die rechtliche Aufklärung vielmehr Aufgabe des Notars ist und nicht des Unternehmers, wäre mit einer Verordnungsermächtigung ein effizienter Verbraucherschutz nicht mehr gewährleistet.

Erst mit der Aufnahme der neuen Richtlinien in das Beurkundungsgesetz ist der Normzweck der Sicherstellung, dass der Verbraucher bei Immobiliengeschäften vor Überrumpelung und Übereilung geschützt wird, erfüllt worden. Aus Sorge, dass durch die eingeführte Zweiwochenfrist eine Flexibilität nicht mehr sichergestellt sei, wehrte sich die BNotK gegen diese Regelung mit der Begründung, die Frist könne im Einzelfall zu erheblichen Schwierigkeiten führen, wenn etwa die exakte Auslegung der Frist eine rasche Abwicklung des Rechtsgeschäfts hindert. Der Gesetzgeber hielt jedoch am Begriff "Zweiwochenfrist" fest und stellte die notwendige Flexibilität dadurch sicher, dass es sich nur um einen Regelfall handelt.

Das neue Beurkundungsgesetz

Um dem unwissenden Verbraucher im Beurkundungsverfahren effektiveren Schutz zu bieten und den skrupellosen Immobilienverkäufern, die deutschlandweit Schrottimmobilien als Steuersparimmobilien gutgläubigen Verbrauchern verkaufen, in die Quere zu kommen, wurde mit Wirkung zum 01.08.2002 § 17 BeurkG durch folgende Sätze ergänzt:

	Neues Beurkundungsgesetz: Schutz vor Betrug?

(2 a) Der Notar soll das Beurkundungsverfahren so gestalten, dass die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass

1. die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden und
2. der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, geschieht dies im Regelfall dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Weitere Amtspflichten des Notars bleiben unberührt.

Rundschreiben Nr. 20/2003 der Bundesnotarkammer

Da die Anwendung der neuen Vorschrift in der notariellen Praxis in zahlreichen Punkten zu Unsicherheiten führte, hat sich der Ausschuss für notarielles Berufsrecht der BNotK mit der Erarbeitung einer Anwendungsempfehlung zur praktischen Umsetzung von § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG befasst.

Diese erschien im Rundschreiben Nr. 20/2003 der BNotK vom 28.04.2003 als "Anwendungsempfehlungen zur praktischen Umsetzung von § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG".

Hinzuweisen ist auf den Umstand, dass der Notar nach Satz 2 in § 17 Abs. 2 a BeurkG verpflichtet ist, sich effektiv für die Einhaltung des vom Gesetz vorgesehenen Verfahrens einzusetzen. Obwohl § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG als "Soll"- Vorschrift normiert ist, handelt es sich dabei um eine unbedingte Amtspflicht des Notars, von der ihn die Beteiligten nicht entbinden können.

Gemäß § 17 Abs. 2 a Satz 2  (1. Halbsatz)  BeurkG hat der Notar hinzuwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen durch den Verbraucher persönlich oder durch eine Vertrauensperson (siehe Satz 1 in § 17 Abs. 2 a BeurkG) abgegeben werden und ihm ausreichend Zeit gewährt wird, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung zu beschäftigen ( § 17 Abs. 2 a Satz 2  2. HS. BeurkG). Besteht aber ein sachlicher Grund, die Beurkundung nicht zu vollziehen, hat der Notar das Recht vom Regelfall abzuweichen.

Die Übermittlung des zu beurkundenden Vertragstextes an den Verbraucher wird dem Notar lediglich empfohlen, da ihm dies ermöglicht, das Beurkundungsverfahren richtliniengetreu zu steuern. Die Belehrung über den Rechtsgegenstand und seine Konsequenzen wie auch die Hinwirkung auf die Zweiwochenfrist liegt allerdings allein in der Hand des Notars.

	Ziel verfehlt: Praxis an den Notartischen

Vor dem Hintergrund, dass die zweiwöchige Prüfungsfrist als Regelfall ausgestaltet ist, sind Ausnahmen zugelassen. Ein Abweichen von der dem Verbraucher zugedachten Schutzfrist kommt nur in Betracht, wenn in Einzelfällen nachvollziehbare Gründe es rechtfertigen, diese Frist zu verkürzen. Inwieweit dem Verbraucher genügend Zeit zur Auseinandersetzung zur Verfügung hatte, hat der Notar in eigener Verantwortung zu treffen. Insoweit ist auch hier den Beteiligten verwehrt, dem Notar verbindliche Vorgaben zu machen. In Hinblick auf die Einhaltung der Amtspflichten nach § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG besteht keine Vermerk- oder Dokumentationspflicht. Zu Beweiszwecken ist die Aufnahme eines Vermerks in die Urkunde jedoch anzuraten.

Kommentar und Empfehlungen der steuerimmobilie.de

Für Notare hat sich in vielen Punkten durch die Richtlinien nichts Grundsätzliches geändert.

Trotz der Richtlinienempfehlung tummeln sich weiterhin überproportional viele „Schwarze Schafe“ in der Immobilienbranche.

Zwecks des Verbraucherschutzes sollte die Bundesnotarkammer unbedingt darauf hinwirken, dass sämtliche Notare in Deutschland, den Verbraucher ausdrücklich über die Tragweite eines Kaufangebotes aufklären.

Ferner wäre anzuraten, dass insbesondere bei der Vertragsform eines Kaufangebotes der Notar wortwörtlich deutlich darauf hinweist,

1. dass es sich um ein verbindliches Rechtsgeschäft handelt,
2. dass der Verkäufer, also der Bauträger, ohne Rückfrage das Kaufangebot annehmen kann und zu einem gültigen Kaufvertrag wandeln kann,
3. dass der Käufer von diesem Angebot in der angegebenen Frist nicht zurücktreten kann und
4. dass der Käufer die Möglichkeit hat, sich mit dem Kaufgegenstand 14 Tage auseinander zu setzen.

Auch wäre anzudenken, dass der Notar explizit darauf hinweist, dass nicht der Berater der zukünftige Vertragspartner des Käufers ist, sondern der Bauträger, der sich  an die Aussagen des Beraters nicht halten braucht.

	Notarpflicht: Aufklärung vor Unterschrift

Erst wenn der Notar vom Gesetzgeber oder der Bundesnotarkammer eine, in der Praxis verbraucherschützende und einheitlich zwingende Vorgabe hätte, könnten viele Vermögensschäden bei unerfahrenen Kapitalanlegern verhindert werden.

Um den Handlungsspielraum des Notars nicht einzuschränken, wäre anzudenken, solch eine zwingende Vorgabe nur auf Kapitalanlageimmobilien zu beschränken, denn beim Kauf einer Steuerimmobilie (z.B. einer Denkmalschutzimmobilie) ist die Frist zum 31.12. bei der Beurkundung kein verpflichtendes Datum mehr.

In diesem Sinne kann von einer Aktualität des Beurkundungsgesetzes nicht mehr die Rede sein, sodass vielleicht anzudenken wäre, die Regelvoraussetzung der zweiwöchigen Prüfungsfrist in eine gesetzlich normierte Frist, also eine „Muss“-Vorschrift umzuwandeln.     

Lesen Sie weiter:      "Die Zeit" im Gespräch mit Michael Götemann (Gründer der steuerimmobilie.de)

Oder lesen Sie:          „Nach dem Notar schnappte die Falle zu …“ - die Geschichte von Ehepaar K.

Oder lesen Sie:          Die rechtliche Position des Geschädigten.